影響房?jī)r(jià)的因素有五個(gè)：學(xué)區(qū)、環(huán)境、交通、購(gòu)物、房屋自身情況(建筑質(zhì)量、戶型、附屬設(shè)施等)。根據(jù)影響程度不同，給定以下系數(shù)：學(xué)區(qū)0.5、環(huán)境 0.2、交通0.1、購(gòu)物0.1、房屋質(zhì)量0.1。然后上述五種因素評(píng)分，較高分5分，較低分1分。得分乘以相應(yīng)系數(shù)，再相加，得到的和乘以800，就是房?jī)r(jià)。(800按目前撫順房?jī)r(jià)確定，如房?jī)r(jià)總體水變動(dòng)，則800隨之變更，700、900或1000不等。)

(學(xué)區(qū)分×0.5+環(huán)境分×0.2+交通分×0.1+購(gòu)物分×0.1

+房屋得分×0.1) ×800=房?jī)r(jià)

學(xué)區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)5分;北臺(tái)學(xué)區(qū)4分;民主、新華一校、師范附小、大自然、望花核心小學(xué)等3分;一般小學(xué)2分;最差1分。

環(huán)境評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：城東新區(qū)等5分;望花南部、道街1分;其它可自己根據(jù)感覺打分。交通、購(gòu)物均以南站為5分，其它根據(jù)實(shí)際打分。

舉例一：城東新區(qū)大自然小區(qū)。學(xué)區(qū)為大自然小學(xué)，得3分;環(huán)境在撫順可得滿分5分;交通尚可，得3分;購(gòu)物一般，得3分;房屋自身情況曾領(lǐng)先于撫順房產(chǎn)，可按滿分計(jì)算，得5分。房?jī)r(jià)為：

(3×0.5+5×0.2+3×0.1+3×0.1+5×0.1) ×800=2880元/

舉例二：望花洗化小區(qū)。學(xué)區(qū)為新民小學(xué)，得2分;環(huán)境稍好于緊挨鋼廠、鋁廠的望花南部，得2分;交通尚可，得3分;購(gòu)物一般，得2分;房屋自身情況尚可，得3分。

(2×0.5+2×0.2+3×0.1+2×0.1+3×0.1) ×800=1760元/

舉例三：南站地區(qū)站前民主學(xué)區(qū)住宅。學(xué)區(qū)3分;環(huán)境雜亂，得2分;交通四通八達(dá)，領(lǐng)先于撫順，得滿分5分;購(gòu)物當(dāng)然也得5分;房屋自身情況較差，得2分。房?jī)r(jià)為：

(3×0.5+2×0.2+5×0.1+5×0.1+2×0.1) ×800=2480元/

試用此公式求解撫順房產(chǎn)兩個(gè)熱點(diǎn)問題：

一、銀河灣一期別墅為什么會(huì)拆除?

銀河灣一期別墅項(xiàng)目以5000元的撫順“天價(jià)“成為房產(chǎn)焦點(diǎn)，房產(chǎn)商不停地以強(qiáng)調(diào)著“品位、高雅、水、便利”等，以期證明天價(jià)的合理，然而市場(chǎng)不相信謊言，大量的閑置房最終迫使開發(fā)商“壯士斷腕”，拆掉部分別墅改建高層。

銀河灣別墅到底價(jià)值多少?

學(xué)區(qū)：大自然，3分;環(huán)境：滿分5分;交通3分;購(gòu)物3分;房屋自身情況，滿分應(yīng)為5分，考慮到別墅的低層、低密度及較好的附屬設(shè)施，再加5分，此項(xiàng)得10分。房?jī)r(jià)：

(3×0.5+5×0.2+3×0.1+3×0.1+10×0.1) ×800=3280元/

3280遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于5000，也就是說實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)低于售價(jià)，那么部分別墅的拆除就不難理解了。

二、高灣地區(qū)的房?jī)r(jià)還有多少升值空間?

年來高灣房產(chǎn)持續(xù)升溫，到高灣購(gòu)房在撫順成為時(shí)髦，那么高灣到底值不值得投資?投資后的利潤(rùn)有多大?

首先測(cè)算目前高灣房產(chǎn)價(jià)值。

學(xué)區(qū)，高灣小學(xué)，不了解該校水，但按照以前高灣地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水，想來也就能得1分;環(huán)境，空氣當(dāng)然一流，但目前建設(shè)較為雜亂，基礎(chǔ)設(shè)施一般，得4分;交通，得2分;購(gòu)物2.5 分;房屋自身情況，4分。

(1×0.5+4×0.2+2×0.1+2.5×0.1+4×0.1) ×800=1720元/

現(xiàn)在高灣的實(shí)際房?jī)r(jià)已2000多一點(diǎn)，為什么實(shí)際房?jī)r(jià)會(huì)高于測(cè)算房?jī)r(jià)?因?yàn)榇蠹铱春梅慨a(chǎn)的利潤(rùn)。

再看看未來高灣的房?jī)r(jià)。

學(xué)區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各項(xiàng)配套建設(shè)的完善，高灣小學(xué)將會(huì)吸引一些優(yōu)秀教師，學(xué)校硬件設(shè)施也會(huì)得到一定的改善，但這種進(jìn)步還是有限度的，因?yàn)槌蔀槊�校得有歷史積淀，所以如果沒有脫胎換骨的變化，學(xué)區(qū)也就能得2分;環(huán)境，滿分5分;交通，有人會(huì)拿離沈陽說事，但你不會(huì)天天上沈陽，而如果你在公園地區(qū)工作，你卻會(huì)天天花40至50分鐘倒車上下班，故只能得2.5分;購(gòu)物3分;房屋自身情況5分。

(2×0.5+5×0.2+2.5×0.1+3×0.1+5×0.1) ×800=2440元/

可見，高灣房產(chǎn)將有一定的升值空間，但不會(huì)突飛猛進(jìn)地增長(zhǎng)，學(xué)區(qū)和高灣與市區(qū)的距離是它的軟肋，距離無法改變，至于學(xué)區(qū)，如有關(guān)部門痛下決心，來個(gè)教師大換血，或干脆另起爐灶，將會(huì)再進(jìn)一步，但至多也就大自然小學(xué)的水。

當(dāng)然，以上預(yù)測(cè)是以目前撫順房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，如房?jī)r(jià)總體水上升，高灣房?jī)r(jià)將會(huì)水漲船高，在2440元的基礎(chǔ)上有所上升。