全國兩會，國務(wù)院總理李克強提出“中國今年完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策。中國今年要適應(yīng)住房剛性需求、改善需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”的背景下，自治區(qū)地方稅務(wù)局日發(fā)布《關(guān)于落實支持房地產(chǎn)去庫存工作的通知》（以下簡稱《通知》），多項稅費政策下調(diào)推進房地產(chǎn)去庫存。同時，自治區(qū)國家稅務(wù)局也表示，國稅部門已啟動“營改增”全面推進工作，5月1日將與全國同步實現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換改革。新一輪減稅利好政策出臺，對南寧樓市影響如何？

最新政策

地稅局：棚戶區(qū)改造享稅收優(yōu)惠

國稅局：“營改增”5月全面推開

自治區(qū)地方稅務(wù)局日前發(fā)布《通知》，重點對棚戶區(qū)改造的相關(guān)稅收政策進行了明確，改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商和購房者都可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。

例如，對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

對購房者來說，個人首次購買90方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

而針對進駐棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源信息臺的房地產(chǎn)企業(yè)，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1.5%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率按1%執(zhí)行�！锻ㄖ�》還明確適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率。如果企業(yè)出現(xiàn)資金困難，可以依照相關(guān)規(guī)定申報，經(jīng)批準(zhǔn)可延期繳納稅款3個月。

《通知》明確，對個人銷售自建自用住房的，免征營業(yè)稅；對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，免征營業(yè)稅。對個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。《通知》還指出，將繼續(xù)實施免收稅務(wù)登記工本費等優(yōu)惠政策，最大限度為農(nóng)民工等新市民購房辦理有關(guān)涉稅手續(xù)提供便利。

此外，自治區(qū)國家稅務(wù)局也表示，國稅部門已經(jīng)啟動“營改增”全面推開相關(guān)工作，5月1日將與全國同步實現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換改革。建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)等行業(yè)均被納入試點范圍。

業(yè)界分析

加大棚改拆遷，擴大購房需求

從自治區(qū)地稅局發(fā)布的《通知》看出，本輪稅費優(yōu)惠措施重點是關(guān)于促進棚戶區(qū)改造、安置房開發(fā)和銷售，這一輪政策對樓市去庫存又有何影響？

今年“兩會”政府工作報告、住建部部長陳政高答記者問中，對于棚改也有提及。具體是“棚改貨幣化安置比例提高”。業(yè)內(nèi)人士認為，直接表述“提高貨幣化安置比例”，這是一個重要信號。政府要通過加大棚改拆遷，拆出需求，讓被拆遷者獲得資金補償，然后讓這些拆遷的需求，到市場上購房，實現(xiàn)去庫存。

廣西國悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理黃衛(wèi)忠表示，從國家去化庫存層面來說，稅費新政對于需要買安置房的購房者和購買商品房的購房者居住需求都有一定的刺激。

記者采訪過程中，關(guān)于自治區(qū)地稅局發(fā)布的稅費優(yōu)惠新政，部分業(yè)內(nèi)人士表示并不太了解，向他們大概闡述新政內(nèi)容后，有人認為對商品房市場影響不大。大唐地產(chǎn)南寧城市公司總經(jīng)理助理黃進強分析，商品房市場不會受到太大的影響，因為購買安置房的條件與退出機制并不自由，針對安置房的稅費減免政策，只會對購買安置房的中低收入購房者有影響，而這部分群體并不是商品房的主要購房群體。不過關(guān)于“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”這項政策，將會促使這部分人將已有房源出售后重新購房，促進新建商品房市場流通。

另外，《通知》下調(diào)部分類型房產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率，對進駐棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源信息臺的房地產(chǎn)企業(yè)，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1.5%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率按1%執(zhí)行。對于這一政策，黃衛(wèi)忠認為，降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，是減輕了開發(fā)商在前期開發(fā)的資金壓力，有利于房企資金流更好的運轉(zhuǎn)。

實施“營改增”，鼓勵企業(yè)購買不動產(chǎn)

5月1日起，廣西將全面推開“營改增”。自治區(qū)國稅局相關(guān)負責(zé)人表示，“營改增”納稅人將迎來減稅利好，經(jīng)營成本或進一步下降。如建筑和房地產(chǎn)業(yè)，在沒納入試點前，納稅人購買不動產(chǎn)和支付應(yīng)稅服務(wù)無法抵扣，納入“營改增”后，經(jīng)營成本中不再含有營業(yè)稅。

此次“營改增”試點范圍擴大至建筑、房地產(chǎn)等行業(yè)，黃進強認為，企業(yè)將迎來減稅利好，經(jīng)營成本或進一步下降。在建筑和房地產(chǎn)業(yè)沒納入試點前，企業(yè)購買不動產(chǎn)和支付應(yīng)稅服務(wù)無法抵扣，納入“營改增”后，經(jīng)營成本中不再含有營業(yè)稅，將刺激企業(yè)、公司購買寫字樓等不動產(chǎn)，從而促進辦公類產(chǎn)品庫存的去化。

對此，黃衛(wèi)忠也持相同觀點。他認為，此前征收營業(yè)稅，項目銷售好壞都要征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)“營改增”不僅有助于房企減輕稅負，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，減輕了房企開發(fā)過程中的資金壓力，也更貼合市場的實際情況。他還補充，本輪稅費新政將擠壓此前虛高的價格，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的運作，剛需、剛改類產(chǎn)品消費得到鼓勵。

同時也有個別業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，房企經(jīng)營成本下降后，可能會進行小規(guī)模的促銷活動，刺激對價格敏感的“剛需”人群，中小套型商品房的銷售量可能會得到一定提升。